Nel 2026 un appartamento in affitto breve a Milano incassa in media circa 30.000 € lordi l'anno (periodo giugno 2024-maggio 2025, range 16.000-37.000 € — fonte: iltuopropertymanager.it su dati AirDNA), con un'occupazione media del 64-65% — la più alta tra le grandi città italiane — e una tariffa media per notte tra 126 e 153 € a seconda della rilevazione (fonti: Airbtics 2026; GuestFavorites su dati AirDNA, 2026). Ma il numero che conta per te è un altro: dopo commissioni dei portali, pulizie, utenze, manutenzione e tasse, al proprietario resta tipicamente tra un terzo e metà dell'incassato. In un caso pubblicato da MilanoFinanza (ottobre 2025), un immobile in semiperiferia gestito in proprio ha incassato 21.352 € e ne ha lasciati 8.214 netti: il 34%. Questa pagina fa il conto completo, zona per zona, senza fermarsi al lordo. Aggiornata a luglio 2026.
Qual è il tasso di occupazione medio a Milano?
Il tasso di occupazione medio annuo degli affitti brevi a Milano è intorno al 64-65%, pari a circa 239 notti vendute l'anno (fonti: CleanBnB, 2026; GuestFavorites su dati AirDNA, 2026). È il valore più alto tra le grandi città italiane, sostenuto da una domanda che non è solo turistica: fiere, business travel, sanità (San Raffaele, Humanitas), università ed eventi distribuiscono le prenotazioni su quasi tutto l'anno.
Due avvertenze da operatori, prima di usare questo numero nei tuoi calcoli:
- È una media su circa 20.000 annunci attivi, di cui solo 6.000-7.000 gestiti in modo continuativo (fonte: Level House, 2025). Gli annunci seguiti male abbassano la media; un immobile curato, con pricing aggiornato ogni settimana, sta stabilmente sopra. Uno lasciato a se stesso sta sotto.
- L'occupazione da sola non dice nulla: puoi riempire il 90% delle notti a tariffe sbagliate e guadagnare meno di chi vende il 60% al prezzo giusto. Il numero da guardare è il ricavo annuo, cioè occupazione × tariffa media.
Per contesto: le locazioni brevi a Milano sono il 5,7% dello stock di abitazioni non principali, il valore più alto d'Italia (fonte: Agenzia delle Entrate/OMI). È un mercato maturo e competitivo: i margini ci sono, ma non sono automatici.
Quanto rende per zona: la tabella 2026
I dati pubblici per singolo quartiere sono frammentari, quindi la tabella dichiara cosa è misurato e cosa è interpolato. Gli ancoraggi con fonte sono tre: il centro (~198 €/notte e oltre 35.000 €/anno — fonte: QuiFinanza/InteriorTech, 2025-2026), la media cittadina (ricavo medio ~30.000 €, mediana 35.868 € — fonti: iltuopropertymanager.it su dati AirDNA; Airbtics, 2026) e la semiperiferia (caso reale: 90 €/notte, occupazione 60%, 21.352 € incassati — fonte: MilanoFinanza, 2025).
| Zona | Tariffa media/notte indicativa | Ricavo annuo lordo indicativo | Base del dato |
|---|---|---|---|
| Centro storico (Duomo, Brera) | ~198 € | > 35.000 € | Rilevazione di settore (QuiFinanza/InteriorTech, 2025-2026) |
| Semicentro forte (Navigli, Porta Venezia, Isola/Porta Nuova, CityLife, Porta Romana) | ~140-180 € | ~28.000-35.000 € | Stima interpolata tra centro e media cittadina |
| Media cittadina | 126-153 € | ~30.000 € (range 16.000-37.000 €) | Airbtics 2026; AirDNA via terzi, 2024-2025 |
| Semiperiferia (es. Città Studi esterna, Lambrate, Bicocca) | ~90-120 € | ~18.000-24.000 € | Caso MilanoFinanza 2025 + stima interpolata |
In termini di rendimento sul valore dell'immobile, le stime di settore per Milano indicano un 4-7% lordo annuo, con le punte nelle zone Brera, Duomo, Navigli, Porta Venezia e CityLife (fonte: QuiFinanza, 2025). Lordo: prima di costi e tasse. Il rendimento netto reale è sensibilmente più basso, come vediamo tra poco.
Nota onesta sulla tabella: le due rilevazioni principali divergono sulla tariffa media (126 € per Airbtics, 153 € per GuestFavorites/AirDNA) perché usano campioni e perimetri diversi. Per il tuo immobile specifico, nessuna media di zona sostituisce una stima puntuale su tipologia, piano, condizioni e competitor diretti: puoi farla in 30 secondi con il nostro simulatore.
Quanto si guadagna con un bilocale su Airbnb a Milano?
Un bilocale ben posizionato e ben gestito a Milano incassa indicativamente tra 20.000 e 32.000 € lordi l'anno: la fascia bassa in semiperiferia, la fascia alta in semicentro e centro. È la tipologia con il miglior equilibrio del mercato milanese: ospita coppie, trasfertisti e piccole famiglie — i profili che dominano la domanda — con costi di pulizia e gestione più bassi di un trilocale.
Esempio numerico ipotetico, per fissare gli ordini di grandezza su un bilocale in semicentro:
- Tariffa media 130 €/notte × 64% di occupazione (~234 notti) ≈ 30.000 € lordi l'anno
- Lo stesso bilocale in semiperiferia, a 95 €/notte e 60% di occupazione, incassa ≈ 20.800 €
La differenza tra i due scenari — quasi 10.000 € — dipende più dalla zona che da qualsiasi altra variabile. Ma attenzione: il lordo è il numero che si legge negli annunci dei gestori e negli articoli di giornale. Il tuo conto in banca vede quello che segue.
Quanto rimane netto dopo tasse, pulizie e commissioni: il conto completo
Prendiamo il bilocale ipotetico da 30.000 € lordi e togliamo, una per una, le voci che il lordo nasconde. Esempio numerico ipotetico, gestione fai-da-te, cedolare secca:
| Voce | Importo indicativo | Note |
|---|---|---|
| Incasso lordo annuo | 30.000 € | ~234 notti a 130 €/notte media |
| Commissioni portali | −4.500/5.500 € | Airbnb host-only ~15,5%, ~18,9% effettivo con IVA (fonte: Lodgify/ContinDigital, 2025) |
| Pulizie e biancheria | −500/1.500 € | Il grosso lo paga l'ospite con la cleaning fee; restano integrazioni, ricambi biancheria, ripristini |
| Utenze, WiFi, condominio | −2.500/3.500 € | Con l'occupazione alta, le utenze non sono quelle di una casa vuota |
| Manutenzione e piccole sostituzioni | −500/1.000 € | Usura accelerata: un affitto breve "consuma" più di un 4+4 |
| Cedolare secca | −6.300 € (21%) o −7.800 € (26%) | Si calcola sul corrispettivo lordo, senza dedurre i costi; 21% su una sola unità a tua scelta, 26% sull'eventuale seconda (L. 199/2025; Guida AdE, aprile 2026) |
| IMU e assicurazione | −1.000/1.800 € | Dipendono da rendita catastale e polizza: verifica i tuoi valori |
| Netto indicativo | ≈ 11.000-14.500 € | ~37-48% del lordo |
L'imposta di soggiorno (9,50 € a persona per notte nel 2026, misura straordinaria legata alle Olimpiadi) non compare tra i costi perché è a carico dell'ospite — ma chi gestisce risponde del versamento e della dichiarazione, quindi è lavoro, non spesa.
Il riscontro con la realtà pubblicata: nel caso MilanoFinanza citato in apertura (semiperiferia, occupazione 60%, 90 €/notte) il netto è stato il 34% dell'incassato. La forbice realistica per un immobile gestito in proprio a Milano è quella: tra un terzo e metà del lordo, meglio nelle zone ad alta tariffa (i costi fissi pesano meno in percentuale), peggio dove la tariffa è bassa. Chiunque ti mostri solo il lordo ti sta mostrando metà del conto.
E manca ancora una voce che nessuna tabella cattura: il tuo tempo. Messaggi, coordinamento pulizie, imprevisti e — dal 2026 — la presenza a ogni arrivo: il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato l'obbligo di identificare gli ospiti de visu, di persona o con verifica video in tempo reale al momento dell'accesso, e a Milano da gennaio 2026 è vietato installare keybox su suolo pubblico (sanzioni 100-400 € più rimozione). Su 70-80 check-in l'anno, è un part-time non retribuito.
Le tasse 2026 in breve: cosa cambia il conto
Dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale (L. 199/2025). La cedolare secca è al 21% su una sola unità, scelta da te in dichiarazione, e al 26% sull'eventuale seconda (fonte: Guida Agenzia delle Entrate "Locazioni brevi", aprile 2026).
Tre conseguenze pratiche per il rendimento:
- Se hai un solo immobile, per te non cambia quasi nulla: 21% sul lordo, come nell'esempio sopra.
- Se ne hai due, la scelta di quale tassare al 21% va fatta bene: conviene quasi sempre l'immobile che incassa di più. Sul secondo, il passaggio al 26% toglie circa 5 punti di netto.
- Se il gestore o il portale incassa per te, applica una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sulle tue imposte: non è un costo aggiuntivo, è un anticipo.
Il dettaglio, con gli esempi in dichiarazione, è nella pagina dedicata alle tasse 2026 (GI-08).
In quali mesi si guadagna di più: la stagionalità milanese
Milano non ha l'alta stagione balneare: ha un calendario di picchi. Durante il Salone del Mobile la settimana media di un affitto breve è arrivata a 4.570 € contro i 1.530 € di una settimana ordinaria, +136% (fonte: Affari Italiani, 2025), con punte di tariffa a 456 €/notte in zona Tortona. Nell'edizione 2026 l'occupazione è rimasta al 93-94% ma la tariffa media è scesa da 330 a 294 € rispetto al 2024 (fonte: Extralberghiero/MilanoFinanza, 2026): l'offerta cresce e comprime i prezzi anche nei picchi.
La lezione più utile del 2026 però è in negativo: le Olimpiadi. A fronte di attese di rincari oltre il +100%, a gennaio 2026 le tariffe milanesi risultavano in calo del 30% rispetto a dicembre, con un'occupabilità intorno al 30% pre-Giochi (fonti: TGCOM24, MilanoFinanza, 2026). Chi ha sparato prezzi alti è rimasto vuoto. Il rendimento annuo si costruisce con un pricing seguito settimana per settimana su fiere, Fashion Week e congressi — non con la scommessa su un singolo evento.
Un monolocale in periferia conviene?
Dipende dal conto, non dal principio. Un monolocale in periferia ha tariffe basse (spesso sotto i 90 €/notte) ma costi quasi uguali a quelli di un bilocale in zona migliore: la pulizia di un turnover costa simile, le utenze pure, gli adempimenti sono identici. Il risultato è che i costi fissi mangiano una fetta percentuale più grande di un incasso più piccolo, e il netto può scendere sotto il terzo del lordo.
Funziona quando c'è un generatore di domanda specifico vicino — un ospedale, un polo fieristico, una sede universitaria — che garantisce occupazione costante a costo di acquisizione basso. In assenza di quello, per molti monolocali periferici il confronto con un affitto transitorio o un 4+4 (zero turnover, zero commissioni, cedolare eventualmente agevolata) va fatto seriamente prima di partire: lo trovi nella nostra analisi "conviene ancora l'affitto breve a Milano?" (GI-06).
Da dove vengono questi numeri (e i loro limiti)
Da gestori, prima che da copywriter: i dati aggregati vanno dichiarati con i loro limiti. Le rilevazioni citate (AirDNA via GuestFavorites e iltuopropertymanager.it, Airbtics) provengono da scraping dei portali con campioni e definizioni diverse — per questo tariffa media e ricavo mediano non coincidono tra fonti. Il caso MilanoFinanza è un singolo immobile, non una media. Le fasce di zona intermedie della tabella sono interpolazioni dichiarate, non misurazioni. SmartStay gestisce 16 immobili tra Milano e Rozzano, con oltre 3.600 ospiti accolti: i numeri interni confermano gli ordini di grandezza di questa pagina, ma il tuo immobile merita una stima sua, non una media. Il simulatore è il punto di partenza; una call di 15 minuti con i tuoi dati reali è il secondo passo.
Domande frequenti
Quanto si guadagna con un bilocale su Airbnb a Milano?
Indicativamente tra 20.000 e 32.000 € lordi l'anno: la fascia bassa in semiperiferia (~95 €/notte, occupazione ~60%), la fascia alta in semicentro e centro (130-180 €/notte, occupazione ~64-65%). Il ricavo medio cittadino per annuncio è intorno ai 30.000 € (fonte: iltuopropertymanager.it su dati AirDNA, 2024-2025). Al netto di commissioni, costi e tasse, al proprietario resta tipicamente tra un terzo e metà di quelle cifre.
Qual è il tasso di occupazione medio degli affitti brevi a Milano?
Circa il 64-65% su base annua, pari a ~239 notti vendute: è il valore più alto tra le grandi città italiane (fonti: CleanBnB e GuestFavorites su dati AirDNA, 2026). È però una media che include migliaia di annunci gestiti male: un immobile con pricing curato sta stabilmente sopra, uno trascurato sotto. L'occupazione va sempre letta insieme alla tariffa media: da sola non misura il guadagno.
Quanto rimane netto dopo tasse, pulizie e commissioni?
Tipicamente tra il 34% e il 48% dell'incassato lordo, per una gestione fai-da-te con cedolare secca. Le voci che erodono il lordo: commissioni dei portali (~15-19% effettivo), utenze e condominio, biancheria e ripristini, manutenzione, IMU e la cedolare al 21% o 26% calcolata sul lordo senza deduzione dei costi. Il caso pubblicato da MilanoFinanza (2025) su un immobile in semiperiferia si è chiuso al 34% netto: 8.214 € su 21.352 € incassati.
Qual è il rendimento percentuale di un affitto breve a Milano?
Le stime di settore indicano un 4-7% lordo annuo sul valore dell'immobile, con le punte in zone come Brera, Duomo, Navigli, Porta Venezia e CityLife (fonte: QuiFinanza, 2025). Al netto di costi e tasse, il rendimento reale scende indicativamente al 2-3,5%. Va confrontato con l'alternativa concreta: un 4+4 o un transitorio rendono meno in valore assoluto ma con zero lavoro e zero rischio di vuoto — il confronto serio si fa sul netto e sul tempo, non sul lordo.
In quali mesi si guadagna di più con un affitto breve a Milano?
Nei picchi del calendario fieristico: Salone del Mobile su tutti (settimana media 4.570 € contro 1.530 € ordinari, +136% — fonte: Affari Italiani, 2025), poi Fashion Week e le grandi fiere a Rho. Agosto è tradizionalmente il mese più debole. Attenzione a non sovrastimare gli eventi: alle Olimpiadi 2026 chi ha alzato troppo i prezzi è rimasto vuoto, con tariffe in calo del 30% e occupabilità intorno al 30% pre-Giochi (fonti: TGCOM24, MilanoFinanza, 2026).
Un monolocale in periferia conviene metterlo su Airbnb?
Solo se vicino c'è un generatore di domanda costante (ospedale, fiera, università): altrimenti tariffe basse e costi fissi quasi identici a quelli di un bilocale comprimono il netto sotto il terzo del lordo. Prima di partire, confronta il conto con un affitto transitorio o un 4+4: zero turnover, zero commissioni e nessun obbligo di presenza agli arrivi. In parecchi casi periferici, nel 2026 vince la locazione tradizionale.
Il ricavo medio di 30.000 € vale anche per il mio appartamento?
No: è una media cittadina su circa 20.000 annunci, con un range reale da 16.000 a 37.000 € (fonte: iltuopropertymanager.it su dati AirDNA, 2024-2025). Zona, tipologia, piano, luminosità, condizioni e qualità della gestione spostano il risultato anche del 50%. L'unico numero utile per decidere è una stima costruita sul tuo immobile e sui suoi competitor diretti, con le ipotesi esplicite.
Con un gestore il rendimento netto aumenta o diminuisce?
La commissione di gestione (a Milano tipicamente 18-28% dei ricavi — fonte: affittibrevi.milano.it, 2026) è un costo in più, ma un pricing professionale seguito ogni settimana, un'occupazione più stabile e zero errori di conformità di solito ne recuperano una parte significativa — oltre a restituirti il tempo dei check-in, che dal 2026 richiedono identificazione de visu a ogni arrivo. Se abiti lontano o hai più unità, il conto pende verso la gestione; se vivi a due fermate e hai un solo immobile, il fai-da-te può ancora reggere.