Aggiornata al 6 luglio 2026. La dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno si presenta entro il 30 giugno dell'anno successivo, in via telematica, sul modello nazionale definito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF). Deve presentarla chi ha gestito nell'anno strutture soggette all'imposta — e va presentata anche se la tassa è stata riscossa e versata dai portali come Airbnb. È un adempimento distinto dai versamenti periodici al Comune, e non lo assolve nessun altro al posto tuo.
Il Modello 21 è un'altra cosa e va tenuto separato: è il modulo del "conto della gestione" che un agente contabile rende alla Corte dei conti. Per chi gestisce locazioni brevi, dopo la riforma del 2020, di norma non è l'adempimento richiesto — ma la domanda "devo presentare anche il Modello 21?" ha una risposta che dipende dalla tua qualificazione e dal regolamento del singolo Comune. Sotto, entrambe le cose in chiaro, con la checklist di controllo prima dell'invio.
Questa pagina è pensata per chi gestisce strutture in più comuni: dove il versamento è locale e frammentato, ma la dichiarazione è nazionale e unica.
Cos'è la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno e chi deve presentarla
La dichiarazione dell'imposta di soggiorno è la comunicazione telematica con cui il gestore riepiloga all'ente, per l'anno solare, i pernottamenti soggetti all'imposta, l'imposta dovuta, quella riscossa e versata, gli ospiti esenti e i pernottamenti la cui imposta è stata riscossa dai portali. Si presenta sul modello nazionale unificato approvato dal MEF ed entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento.
Deve presentarla chi, per le locazioni brevi, è responsabile del pagamento dell'imposta: cioè chi incassa il canone o interviene nel pagamento, con diritto di rivalsa sull'ospite (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017; art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011 come modificato dall'art. 180 del D.L. 34/2020). In pratica, il property manager che gestisce l'incasso per conto del proprietario rientra tra i soggetti obbligati.
Due punti che generano più errori di quanti dovrebbero:
- Non è la stessa cosa dei versamenti periodici. Durante l'anno versi l'imposta al Comune con la cadenza prevista dal suo regolamento (spesso trimestrale, tramite il portale comunale). La dichiarazione del 30 giugno è il consuntivo annuale che ricapitola tutto: un adempimento aggiuntivo, non sostitutivo.
- Va presentata anche a "saldo zero" di cassa. Se in un immobile hai avuto solo ospiti le cui prenotazioni sono passate da un portale che ha riscosso e versato l'imposta, tu non hai maneggiato quei soldi — ma quei pernottamenti vanno comunque dichiarati.
Devo presentarla anche se la tassa la riscuote e versa Airbnb?
Sì. Per le prenotazioni effettuate su Airbnb, l'imposta è riscossa e versata direttamente dalla piattaforma nei comuni dove esiste l'accordo (a Milano, per esempio, in forza dell'accordo tra Comune e Airbnb). Ma la riscossione delegata ti toglie il maneggio dei soldi, non l'obbligo dichiarativo: quei pernottamenti vanno indicati nella dichiarazione annuale, segnalati come imposta "riscossa da portali/intermediari".
È l'errore stagionale più comune tra maggio e giugno: "con Airbnb non devo fare nulla". Falso su due fronti. Primo, la dichiarazione del 30 giugno include anche gli ospiti Airbnb. Secondo, restano a tuo carico i riepiloghi periodici verso il Comune (dove indichi separatamente l'imposta riscossa da te e quella riscossa dai portali) e, nei casi di passaggio di tariffa a cavallo d'anno, l'eventuale differenza che la piattaforma non ha coperto (a Milano, per esempio, i 3,20 € tra la tariffa 2025 e quella 2026 sulle prenotazioni fatte prima del 9 dicembre 2025 con soggiorno nel 2026 — vedi GI-14).
La regola pratica, se gestisci più canali: ogni pernottamento ha un suo regime — riscosso da te, riscosso dal portale, esente — e la dichiarazione li vuole tutti, distinti.
Modello 21: cos'è e chi deve presentarlo davvero
Il Modello 21 è il modulo del "conto della gestione" che un agente contabile — chi maneggia denaro pubblico per conto di un ente — rende alla Corte dei conti. Nasce dalle regole di contabilità degli enti locali e non è un modulo fiscale: è la rendicontazione giudiziale di chi riscuote somme spettanti al Comune.
Perché la domanda si pone. Prima della riforma del 2020, in diversi comuni chi riscuoteva l'imposta di soggiorno veniva inquadrato come agente contabile e, come tale, tenuto alla resa del conto giudiziale (il Modello 21). L'art. 180 del D.L. 34/2020 ha cambiato l'inquadramento: per le locazioni brevi, il gestore che incassa non è più un semplice incaricato della riscossione per conto del Comune, ma il responsabile del pagamento dell'imposta con diritto di rivalsa — ha una posizione fiscale propria, non quella di chi custodisce e rende conto di denaro altrui. Conseguenza pratica: l'adempimento richiesto è la dichiarazione annuale del 30 giugno, non il Modello 21.
Resta però la prudenza d'obbligo: l'imposta di soggiorno è governata dai regolamenti dei singoli comuni e la casistica non è identica ovunque (per esempio tra locazione turistica non imprenditoriale e struttura ricettiva in forma d'impresa). Se un Comune ti richiede espressamente una rendicontazione come agente contabile, non ignorarla: verifica la tua qualificazione con il consulente e con il regolamento comunale. Su un tema che tocca la Corte dei conti, la verifica caso per caso batte qualsiasi regola generale letta online.
Versamento locale, dichiarazione nazionale: il nodo del multi-comune
Se gestisci strutture in un solo comune, il tema è lineare. Se le gestisci in più comuni, il vero lavoro è tenere insieme regole diverse. Ecco la mappa che conta.
| Livello | Chi lo definisce | Cosa cambia da comune a comune |
|---|---|---|
| Tariffa e esenzioni | Regolamento del singolo Comune | Importo per notte, notti massime, categorie esenti, documentazione richiesta |
| Versamento periodico | Regolamento del singolo Comune | Cadenza (spesso trimestrale), portale telematico, scadenze |
| Dichiarazione annuale | Norma nazionale (modello MEF) | Nulla: modello unico, scadenza unica al 30 giugno |
Il punto per chi scala su più comuni è tutto qui: la parte frammentata è il versamento, non la dichiarazione. Ogni Comune ha la sua aliquota, le sue esenzioni, il suo portale (a Milano si passa dai servizi tributi del Comune — il canale telematico noto come SoggiorniAmo/EntrateOnline; altrove il portale ha nome e indirizzo diversi). La dichiarazione annuale, invece, è una sola, sullo stesso modello, con la stessa scadenza. Chi tiene i dati puliti durante l'anno arriva al 30 giugno con un consolidamento; chi non li tiene ricostruisce dodici mesi di pernottamenti a memoria.
Attenzione alle esenzioni: non sono le stesse ovunque — soglia di età per i minori, motivi sanitari, accompagnatori variano da regolamento a regolamento. In sede di controllo sei tu a dover dimostrare perché su un dato pernottamento non hai riscosso: l'esenzione va documentata alla regola del comune giusto.
Cosa controllare prima dell'invio: la checklist di riconciliazione
La dichiarazione del 30 giugno non è un modulo da compilare di getto: è la quadratura di un anno. Prima di inviare, per ciascun comune, verifica questi punti.
- Pernottamenti totali. Le notti-persona soggette a imposta coincidono con check-in e calendari? Gli arrivi di dicembre e gennaio — i mesi che a giugno nessuno ricorda — ci sono tutti?
- Riscosso da te vs riscosso dai portali. Ogni pernottamento è sul binario giusto? Gli ospiti Airbnb (e degli altri portali che riscuotono) sono marcati come "imposta riscossa da intermediari" e non contati due volte?
- Esenzioni. Ogni pernottamento esente ha la sua giustificazione documentata secondo il regolamento di quel comune?
- Tetto notti. Dove il regolamento prevede un massimo di notti consecutive (a Milano 14), i soggiorni lunghi si fermano al tetto senza riscuotere oltre?
- Differenze tariffarie a cavallo d'anno. Se una tariffa è cambiata, le prenotazioni a cavallo hanno la differenza gestita dove doveva farlo il gestore?
- Versato vs dovuto. La somma dei versamenti periodici coincide con l'imposta dovuta al netto di quella riscossa dai portali? Uno scarto è un errore da trovare prima dell'invio.
Il modo più efficiente di arrivarci non è aprire dodici mesi di fogli di calcolo a giugno: è avere l'export pronto dal gestionale, con i pernottamenti già classificati per comune, per binario di riscossione e per esenzione. La dichiarazione diventa una verifica, non una ricostruzione.
Come rilascio la ricevuta all'ospite che paga in contanti?
Quando riscuoti tu l'imposta — tipicamente sugli ospiti che non arrivano da un portale che la incassa — è buona regola (e in diversi comuni un obbligo del regolamento) rilasciare all'ospite una quietanza dell'importo incassato a titolo di imposta di soggiorno. Vale per il contante come per qualsiasi altra forma di pagamento: la ricevuta è la prova, per l'ospite, di aver pagato l'imposta, e per te di averla riscossa.
Una quietanza dell'imposta di soggiorno, per essere utile, riporta:
- gli estremi della struttura e del gestore che riscuote;
- il Comune a cui l'imposta è dovuta;
- numero di ospiti paganti e di notti, con la tariffa applicata;
- l'importo totale riscosso a titolo di imposta di soggiorno (voce separata dal prezzo del soggiorno);
- eventuali esenzioni applicate e il loro motivo.
Due accorgimenti risolvono i dubbi più frequenti della community. Primo: non serve incontrare l'ospite di persona per riscuotere e documentare l'imposta. La strada più pulita è incassarla prima dell'arrivo (richiesta nel messaggio di conferma, pagamento online), così alla porta non si maneggia contante e la ricevuta si emette in digitale. Secondo: se il pagamento avviene comunque in contanti al check-in, la ricevuta va emessa lo stesso — il canale di pagamento non cambia l'obbligo di tracciare cosa hai incassato e per quale Comune.
Sanzioni: cosa si rischia sulla dichiarazione e sul versamento
Gli errori qui non sono a costo zero. Per l'omessa o infedele dichiarazione dell'imposta di soggiorno la sanzione va dal 100 al 200% dell'imposta dovuta; per l'omesso versamento si applica la sanzione dell'art. 13 del D.Lgs. 471/1997. Sono due profili distinti: si può aver versato correttamente e sbagliare la dichiarazione, o viceversa. Il rischio tipico non è la malafede, è la discontinuità dei dati durante l'anno — il pernottamento non registrato a gennaio, l'esenzione applicata senza documentarla — difficile da sanare quando emerge a un controllo a distanza di mesi.
Come lo prepara SmartStay OS
SmartStay OS è un livello operativo che sta sopra il tuo gestionale: non è un PMS e non lo sostituisce — calendari, tariffe e prenotazioni restano sulla tua base, a cui si collega via API (oggi Octorate; altri su richiesta). Sull'imposta di soggiorno non decide né si sostituisce alla tua titolarità dell'adempimento: prepara i dati perché dichiarazione e versamenti siano una verifica, non una ricostruzione. Nato da un gestore reale, che le proprie dichiarazioni le fa da anni.
In concreto, sul flusso della tassa:
- calcola l'imposta per ospite e per notte secondo le regole del comune della struttura, con storicizzazione delle aliquote quando cambiano;
- distingue automaticamente imposta riscossa da te e imposta riscossa dai portali (i pernottamenti OTA-collected sono marcati come tali);
- traccia le esenzioni raccolte al check-in con la loro giustificazione, comune per comune;
- rende disponibile un export pronto per i riepiloghi periodici e per il consuntivo del 30 giugno, già classificato per comune e per binario di riscossione;
- fa emergere come eccezione — nella Plancia, la coda operativa — i pernottamenti senza imposta quadrata, prima che diventino un buco nella dichiarazione.
Chi presenta materialmente la dichiarazione e chi esegue i versamenti resta il gestore, titolare dell'adempimento. La differenza tra i piani è chi lavora la coda: in modalità Autonoma la quadratura e gli invii li fa il tuo team, con i dati già pronti; in Affiancata il team operativo SmartStay prepara la riconciliazione e lavora le eccezioni da remoto. In nessun caso il software "diventa" il tuo agente contabile o il tuo responsabile d'imposta: quel ruolo, con le sue responsabilità, resta tuo.
Domande frequenti
Devo presentare la dichiarazione dell'imposta di soggiorno anche se la riscuote Airbnb?
Sì. Per le prenotazioni su cui Airbnb riscuote e versa l'imposta, tu non maneggi i soldi, ma quei pernottamenti vanno comunque inseriti nella dichiarazione annuale, indicati come imposta riscossa da portali/intermediari. La riscossione delegata ti toglie l'incasso, non l'obbligo dichiarativo. Restano tue anche eventuali differenze tariffarie a cavallo d'anno che la piattaforma non ha coperto e i riepiloghi periodici verso il Comune.
Entro quando si presenta la dichiarazione dell'imposta di soggiorno?
Entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento, in via telematica, sul modello nazionale definito dal MEF. È un consuntivo annuale che ricapitola i pernottamenti soggetti all'imposta, l'imposta dovuta, quella versata, gli ospiti esenti e quelli la cui imposta è stata riscossa dai portali. È distinta dai versamenti periodici al Comune, che durante l'anno seguono la cadenza (spesso trimestrale) prevista dal regolamento comunale.
Devo presentare anche il Modello 21 come agente contabile?
Il Modello 21 è il "conto della gestione" che un agente contabile rende alla Corte dei conti. Per chi gestisce locazioni brevi, dopo la riforma del 2020 (art. 180 D.L. 34/2020) il gestore che incassa è "responsabile del pagamento dell'imposta con diritto di rivalsa", non un agente contabile: di norma l'adempimento richiesto è la dichiarazione annuale del 30 giugno, non il Modello 21. Ma la materia dipende dal regolamento del singolo Comune e dalla tua qualificazione: se un ente te lo richiede, verifica la tua posizione con il consulente prima di decidere.
Come rilascio la ricevuta della tassa di soggiorno all'ospite che paga in contanti (e come la incasso se non lo incontro)?
Emetti una quietanza dell'importo riscosso a titolo di imposta di soggiorno, che il pagamento sia in contanti o online: indica struttura e gestore, Comune destinatario, numero di ospiti e notti, tariffa, importo totale riscosso (voce separata dal prezzo del soggiorno) ed eventuali esenzioni. La strada più pulita è incassarla prima dell'arrivo — richiesta nel messaggio di conferma e pagamento online insieme al saldo — con quietanza inviata in digitale: non serve incontrare l'ospite di persona per riscuoterla e documentarla. Per gli ospiti che arrivano da portali che riscuotono l'imposta (come Airbnb dove c'è l'accordo) non la incassi tu, ma devi comunque dichiararli come pernottamenti a imposta riscossa da intermediari.
Gestisco strutture in più comuni: la dichiarazione è una sola o una per comune?
Il versamento periodico è locale e frammentato — ogni Comune ha tariffa, esenzioni, portale e scadenze propri. La dichiarazione annuale, invece, è nazionale: si usa lo stesso modello MEF con la stessa scadenza del 30 giugno. Il lavoro vero, nel multi-comune, è tenere i dati puliti per comune durante l'anno — pernottamenti, binario di riscossione, esenzioni documentate alla regola giusta — così il 30 giugno è un consolidamento e non una ricostruzione.
Cosa devo controllare prima di inviare la dichiarazione?
Per ciascun comune verifica: il totale dei pernottamenti soggetti (inclusi dicembre e gennaio), la corretta attribuzione tra imposta riscossa da te e dai portali, la documentazione di ogni esenzione, il rispetto del tetto di notti dove previsto, la gestione delle differenze tariffarie sulle prenotazioni a cavallo d'anno, e la quadratura tra versato e dovuto. Con un export dal gestionale già classificato per comune, per binario di riscossione e per esenzione, la dichiarazione diventa una verifica invece di una ricostruzione a memoria.
Cosa si rischia se sbaglio o non presento la dichiarazione?
Per omessa o infedele dichiarazione la sanzione va dal 100 al 200% dell'imposta dovuta; per l'omesso versamento si applica la sanzione dell'art. 13 del D.Lgs. 471/1997. Sono profili distinti: si può versare correttamente e sbagliare la dichiarazione, o viceversa. Il rischio più frequente non è la malafede ma la discontinuità dei dati durante l'anno, che si evita registrando ogni pernottamento man mano.